一線城市住房抵押貸款變局：利率走高(gāo)、審核趨嚴 部分(fēn)銀行(xíng)停貸

來源：21世紀經濟報道

記者采訪了解到(dào)，在北京、上(shàng)海(hǎi)等一線城市，曾經火(huǒ)爆的(de)住房抵押類貸款顯頹勢。目前北京、上(shàng)海(hǎi)多家股份行(xíng)、中小(xiǎo)銀行(xíng)已經暫停了個(gè)人(rén)住房抵押消費貸款。其他(tā)沒有(yǒu)停止住房抵押消費貸款的(de)銀行(xíng)中，也(yě)出現了額度下調，利率上(shàng)行(xíng)，審查趨嚴等情況。

自2018年2月(yuè)北京銀監局要求轄内銀行(xíng)業(yè)金(jīn)融機構提出審慎發放(fàng)房地(dì)産抵押貸款，适當降低房地(dì)産押品的(de)抵押率後，中國銀行(xíng)保險監督管理(lǐ)委員會(huì)副主席王兆星也(yě)在4月(yuè)表示，銀行(xíng)業(yè)要控制(zhì)好總體杠杆率，努力抑制(zhì)居民(mín)杠杆率，嚴控個(gè)人(rén)消費貸款等違規流入股市和(hé)房市，繼續遏制(zhì)房地(dì)産泡沫化。

央行(xíng)最新統計(jì)數據顯示，一季度本外币住戶消費性貸款餘額增加1.4萬億元，同比少(shǎo)增2161億元；新增住戶經營性貸款3335億元，同比多增1235億元。

也(yě)有(yǒu)銀行(xíng)經理(lǐ)4月(yuè)25日接受21世紀經濟報道記者采訪時候坦言，抵押貸款政策調整，除某些銀行(xíng)自身經營策略考量外，也(yě)有(yǒu)執行(xíng)國家關于房地(dì)産市場(chǎng)調控的(de)政策，堅持“房住不炒”定位的(de)因素，但(dàn)目前住房類按揭、抵押貸款依舊是銀行(xíng)的(de)優質資産。

抵押貸款利率上(shàng)浮

在北京市某擔保公司工(gōng)作的(de)李翔(化名)近半年來明(míng)顯感覺到(dào)住房抵押貸款利率的(de)上(shàng)漲。

 “住房抵押貸款是我們擔保公司主要業(yè)務之一，我們和(hé)北京市數十家銀行(xíng)有(yǒu)合作，但(dàn)從2017年四季度開(kāi)始，明(míng)顯感覺到(dào)抵押貸款利率一升再升。”4月(yuè)25日李翔表示：“消費貸款方面，去年四季度我們合作的(de)銀行(xíng)多數年化利率最低可(kě)以做到(dào)5.39%，但(dàn)現在消費貸款批貸利率普遍在6%-7%之間。”

此外，據李翔介紹，抵押貸款的(de)審批也(yě)在收緊。“工(gōng)行(xíng)、中行(xíng)等國有(yǒu)大(dà)行(xíng)和(hé)中信、興業(yè)等股份行(xíng)的(de)審批在收緊。”

4月(yuè)25日，北京交通銀行(xíng)某個(gè)貸部門客戶經理(lǐ)告訴21世紀經濟報道記者，個(gè)人(rén)抵押消費貸款最高(gāo)額度已經從100萬元下調至30萬元，貸款利率至少(shǎo)上(shàng)浮20%(年化5.88%)，且不允許将個(gè)人(rén)唯一住房進行(xíng)抵押。

4月(yuè)25日，招商銀行(xíng)北京地(dì)區某客戶經理(lǐ)也(yě)表示，今年招商銀行(xíng)消費貸款政策收緊力度較大(dà)，目前消費貸利率從去年底最低6.03%上(shàng)升到(dào)目前6.9%左右，且年限從以前的(de)10年直接縮短爲5年，也(yě)就是說同等額度下，月(yuè)還款額要增加一倍。

而與抵押消費貸相(xiàng)比，住房抵押經營貸款則因爲有(yǒu)支持小(xiǎo)微企業(yè)發展的(de)屬性而相(xiàng)對寬松，但(dàn)依然面臨利率上(shàng)調、額度下降、審核趨嚴等情況。

以中信銀行(xíng)爲例，2月(yuè)底中信銀行(xíng)宣布暫停北京地(dì)區200萬元以上(shàng)的(de)個(gè)人(rén)住房抵押貸款。4月(yuè)25日，21世紀經濟報道記者再次緻電中信銀行(xíng)個(gè)貸部門客戶經理(lǐ)時，該客戶經理(lǐ)告訴21世紀經濟報道記者，目前中信銀行(xíng)住房抵押消費貸款最高(gāo)額度爲100萬元，但(dàn)住房抵押經營貸款最高(gāo)限額從此前的(de)1000萬元下調到(dào)200萬元，利率也(yě)普遍從今年初的(de)上(shàng)浮40%(6.86%)上(shàng)升到(dào)現在的(de)7.03%左右，但(dàn)具體利率會(huì)根據客戶不同的(de)資質情況有(yǒu)相(xiàng)應調整。

此外，更多體量偏小(xiǎo)的(de)股份行(xíng)或一些城商行(xíng)則幹脆停止了個(gè)人(rén)住房抵押消費貸業(yè)務。如(rú)浙商銀行(xíng)北京分(fēn)行(xíng)、江蘇銀行(xíng)上(shàng)海(hǎi)分(fēn)行(xíng)的(de)客戶經理(lǐ)都(dōu)對21世紀經濟報道記者表示，已經不做個(gè)人(rén)住房抵押消費貸款了，住房抵押經營貸款折扣率也(yě)在下調。“以前多數公司可(kě)以貸7成、6成，但(dàn)現在貸款對象爲中小(xiǎo)企業(yè)的(de)抵押經營貸款折扣率僅在5成左右。”4月(yuè)25日，江蘇銀行(xíng)上(shàng)海(hǎi)分(fēn)行(xíng)一位客戶經理(lǐ)表示。

4月(yuè)25日，北京市一位從事助貸的(de)擔保公司從業(yè)人(rén)員告訴21世紀經濟報道記者，“以前消費貸、經營貸款隻要不直接回流到(dào)自身賬戶，而是取現或直接支付，銀行(xíng)很難發現，但(dàn)現在銀行(xíng)加強了貸後管理(lǐ)，要求貸前有(yǒu)合同，貸後有(yǒu)發票。”

在記者采訪的(de)過程中，也(yě)有(yǒu)招商銀行(xíng)、中信銀行(xíng)、工(gōng)商銀行(xíng)等多家客戶經理(lǐ)特别提醒，貸後提供的(de)發票，不能(néng)是購(gòu)物(wù)小(xiǎo)票，必須是貸前提供的(de)合同中對方公司開(kāi)具的(de)正規發票。

實際上(shàng)，提供發票這一項實際是提高(gāo)了某些想要違規使用(yòng)信貸資金(jīn)的(de)貸款客戶成本。“如(rú)果公司隻是進賬，是可(kě)以把帳做平的(de)，但(dàn)如(rú)果要求提供稅務局正規發票，則不可(kě)避免要納稅，最少(shǎo)3個(gè)點，這個(gè)成本肯定要消費者承擔。”上(shàng)述助貸公司工(gōng)作人(rén)員說。

處罰力度加大(dà)

在回歸本源、服務實體、降低杠杆率的(de)背景下，2018年依舊是強監管年。其中，消費貸因爲增速迅猛、存在大(dà)量資金(jīn)違規使用(yòng)的(de)情況以及會(huì)提高(gāo)居民(mín)杠杆率和(hé)相(xiàng)應金(jīn)融風險，一直受到(dào)監管層關注。

21世紀經濟報道記者根據中國銀保監會(huì)公布的(de)數據統計(jì)，截至4月(yuè)25日，各地(dì)銀保監局因爲銀行(xíng)消費貸款違規流入樓市、股市就開(kāi)出了21張罰單。例如(rú)，4月(yuè)16日，中國銀行(xíng)浙江省分(fēn)行(xíng)、中國郵政儲蓄銀行(xíng)杭州市分(fēn)行(xíng)，因個(gè)人(rén)消費貸款資金(jīn)被挪用(yòng)于購(gòu)房及違規流入股市，被中國銀監會(huì)浙江監管局分(fēn)别罰款30萬元、65萬元。

4月(yuè)25日，仲量聯行(xíng)中國研究部總監周志鋒表示，“2016年起，中國居民(mín)杠杆率快速提升，且其中短期消費類貸款速度尤其快。暫停個(gè)人(rén)抵押消費貸款或降低額度，實際上(shàng)也(yě)是控制(zhì)居民(mín)杠杆率的(de)方式之一。”

 “減少(shǎo)消費貸額度、從嚴審批是堅持房住不炒的(de)理(lǐ)念，但(dàn)利率上(shàng)調則不一定是完全針對房地(dì)産的(de)，因爲今年流動性緊張，多數企業(yè)的(de)融資成本都(dōu)在上(shàng)漲。”4月(yuè)25日，北京地(dì)區一位房地(dì)産分(fēn)析師(shī)說，“房價和(hé)貨币政策周期有(yǒu)很大(dà)相(xiàng)關性，随著(zhe)包括中國在内的(de)全球經濟體退出寬松貨币政策，加之中國的(de)限購(gòu)限售以及鼓勵租賃等政策，房價過快上(shàng)漲的(de)支撐因素在消退，杠杆炒房者或将陷入困境。”

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